DOBLE OBJETIVO DEL PROYECTO DE LEY DE CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO: TRANSPONER LA DIRECTIVA 2014/17/UE Y REDUCIR EL NÚMERO DE DEMANDAS EN MATERIA DE CLÁUSULAS ABUSIVAS

Pilar Álvarez Olalla
Profesora Titular de Derecho Civil URJC
Secretaria de la APDC

Este post expone los objetivos que persigue el Proyecto de Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario: por un lado, transponer la Directiva 2014/17/UE; por otro, establecer unas reglas de juego mediante las cuales se consigue el efecto de impedir o, al menos, reducir considerablemente la interposición de demandas en materia de cláusulas abusivas por parte de los prestatarios.

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El Proyecto de Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario es una versión sustancialmente mejorada de los borradores anteriores; más en concreto, del anteproyecto de marzo de 2017. Se incluyen ahora varias materias cuya regulación allí se omitió, y cuya falta de transposición –o simple remisión a texto reglamentario- fue denunciada por el Consejo de Estado en su Dictamen de 14 de septiembre de 2017, así como por otras instituciones consultadas, y por la doctrina. Se trata de cuestiones que ahora, con más o menos detalle (pues su desarrollo en ocasiones se sigue remitiendo al desarrollo reglamentario) han tenido cabida en el Proyecto, tales como la publicidad, el cálculo de la TAE, la obligación de evaluar la solvencia, la tasación de bienes inmuebles y la ejecución y resolución del contrato de crédito.

Pero el objetivo perseguido por el Proyecto no es sólo la transposición de la Directiva 2014/17/UE  sino establecer unas pautas de actuación cuyo cumplimiento por parte de los prestamistas producirá el efecto de impedir la multiplicación de demandas de los consumidores que se produce en la actualidad en nuestro país. Ello puede predicarse tanto de las normas que son transposición de la Directiva, precisamente por el modo en que se ha producido la transposición, como de las normas que se introducen para conseguir el efecto antes apuntado de reducir la litigiosidad, a pesar de no ser exigidas por la norma comunitaria.

Entre las primeras hay que destacar la regulación, en los arts. 12 y 13 del Proyecto, de las exigencias de transparencia material y su comprobación (que transponen, yendo mucho más allá de lo exigido por la norma comunitaria, el art. 14 de la Directiva “información precontractual”). Resumiendo lo establecido en estos preceptos, una vez cumplimentados los requisitos de transparencia exigibles (entrega al prestatario la FEIN -Ficha Europea de Información Normalizada- y demás documentación con antelación mínima de 7 días, asistencia obligatoria del prestatario a recibir asesoramiento por parte del Notario de su elección (en el anteproyecto de marzo ello no era una obligación, sino una opción), realización de un test por el prestatario...) el prestatario deberá firmar un manuscrito en el cual admitirá haber recibido la documentación, aceptará el contenido de la misma y manifestará que entiende los riesgos jurídicos y económicos de la operación. El notario levantará acta, como muy tarde el día anterior a la firma, en presencia del prestatario, en la que dará fe de que los requisitos antes señalados han sido cumplimentados, pues de no ser así, no podrá otorgar la escritura. Según el apartado 5 del art. 13, el contenido del acta se presume veraz e íntegro y hará prueba del asesoramiento prestado por el notario y de la manifestación de que el prestatario comprende y acepta el contenido de los documentos descritos, a efectos de cumplir con el principio de transparencia en su vertiente material.

El precepto viene a establecer una presunción iuris et de iure en virtud de la cual no podrá el prestatario (que no tiene por qué ser necesariamente un consumidor, pues puede serlo una persona física según los arts. 1 y 2 del PL) instar la nulidad por abusivas de las cláusulas que tengan por objeto establecer requisitos esenciales del contrato. Es sabido que las mismas sólo pueden ser declaradas abusivas por falta de transparencia material, según se desprende de la jurisprudencia del TJUE. Ocurre que si se otorgó escritura, es porque el notario levantó acta, y si hay acta, hay prueba de que el prestatario fue debidamente informado de la transcendencia económica y jurídica de estas cláusulas. De este modo, no podrán impugnarse por este motivo las cláusulas que afectan a requisitos esenciales que tanta litigiosidad han generado en nuestro país, tales como las cláusulas suelo, las cláusulas por las que se contrata un instrumento de cobertura del riesgo de cambio de tipo de interés (swap) o las cláusulas que establezcan el préstamo en divisas (así lo señalé en mi ponencia con ocasión del congreso sobre la materia que se celebró en La Coruña los días 26 y 27 de octubre pasado, si bien referida al anteproyecto en el que el otorgamiento del acta constituía solo una presunción iuris tantum). Lo cierto es que la cuestión no es totalmente novedosa pues el art. 6 del Decreto Ley 1/2013 – precepto que resulta derogado por el PLey- ya recogía una regulación similar, aunque se limitaba a exigir una manifestación manuscrita y no un posterior acta notarial, cuando en el contrato existieran cláusulas de este tipo.

Por su parte, las cláusulas que no establecen requisitos esenciales pueden ser declaradas abusivas por entrañar un desequilibrio en los derechos y obligaciones que deriven del contrato, a pesar de ser transparentes. Se trata del control de contenido que no puede ser esquivado por la aplicación de los preceptos anteriores (arts. 12 y 13). En este caso, el PL trata de evitar la litigiosidad mediante una minuciosa regulación de las reglas del juego, no dejando lugar a desviaciones contractuales, tal y como ocurre en la regulación de los contratos vinculados, de las comisiones por reembolso anticipado, de los intereses moratorios o de las cláusulas de vencimiento anticipado -importante fuente de litigios estos últimos extremos-, y cuya regulación (arts. 22 y 23 PL) no admite, directamente, pacto en contrario. Al respecto cabe destacar, además, que la norma que regula en qué casos puede producirse el vencimiento anticipado resulta de aplicación retroactiva (Disp.trans. primera.4), de tal modo que el legislador viene a “moderar” lo que no pueden moderar los tribunales, según la jurisprudencia del TJUE. Así se evita que, una vez suprimida la cláusula de vencimiento anticipado por abusiva, el préstamo no se pueda ejecutar hasta la fecha de vencimiento final. Cosa diferente ocurre, eso sí, con la cláusula de gastos. Ésta se salva de regulación imperativa, por lo que los pleitos al respecto continuarán, y ello a pesar de que el Consejo de Estado, en su dictamen antes reseñado, sugirió la conveniencia de la regulación de la distribución de los gastos entre prestamista y prestatario, sugerencia que el prelegislador no ha atendido. No está de más añadir que notarios y registradores también ven reforzada su función de calificación relativa al control de contenido siempre que el legislador, el TS o cualquier tribunal con sentencia inscrita en el RCGD –siendo ahora obligatoria la inscripción- haya declarado abusiva una cláusula.

CONCLUSIÓN: El proyecto de Ley regula el modo en el que debe informarse al prestatario a fin de que el mismo pueda llegar a comprender el alcance de las obligaciones y el riesgo que asume con la operación. El cumplimiento de tales requerimientos por parte del prestamista, le impedirá ejercitar acciones de nulidad de cláusulas sobre elementos esenciales por falta de transparencia. Asimismo, y en relación al control de contenido, el Proyecto de Ley estrecha el margen de autonomía de la voluntad, añadiendo, por así decirlo, y “a sensu contrario”, más cláusulas abusivas a la lista negra del TRLGDCU, lo cual evita litigiosidad. Esta consecuencia –impedir demandas- no tiene por qué resultar negativa, siempre que, en el primer caso, los mecanismos elegidos por el legislador aseguren la debida información del prestatario y, en el segundo, la ponderación de los intereses en juego tendente a evitar el desequilibrio de las obligaciones de las partes, haya sido realizada correctamente. Interrogantes ambos –así como cualquier otra cuestión que pueda suscitar la lectura de estas líneas- que someto a la opinión de aquellos que quieran intervenir y responder o reaccionar a este post. 

 

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