DIVERTIMENTO 5: RESOLUCIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS ¿Y DEL NOTARIADO? DE 28 NOVIEMBRE 2017: ¡ABAJO LAS CAENAS!

José Ramón García Vicente
Catedrático de Derecho Civil. USAL

El Reglamento hipotecario contiene una regla que ha sido interpretada de un modo que cabe considerar inapropiado por parte de la DGRN, respecto a la eficacia de las cláusulas penales en las condiciones resolutorias expresas, interpretación que se sostiene también para las reservas de dominio. Me refiero al artículo 175.6ª En un próximo número de CCJC aparecerá mi comentario a la RDGRN 28 noviembre 2017 (BOE 14 diciembre 2017) en el que abundo sobre el asunto y del que ahora ofrezco una síntesis. Aprovecho para celebrar con vosotros, improbables lectores, mis bodas de “plata” (no es) con esa estupenda revista.
property for sale 1 1413815


1. Como es sabido, para que se reinscriba a favor del vendedor el bien transferido bajo condición resolutoria cumplida (por impago del precio) es preciso que se resuelva el contrato y entonces el vendedor deberá cumplir las exigencias de los artículos 59, relativo al requerimiento hecho al comprador, y 175.6ª RH, que concierne a la “consignación” del precio recibido o el valor del bien.

Reza el artículo 175.6ª RH: [I] Las inscripciones de venta de bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias podrán cancelarse, si resulta inscrita la causa de la rescisión o nulidad, presentando el documento que acredite haberse rescindido o anulado la venta y que se ha consignado en un establecimiento bancario o Caja oficial el valor de los bienes o el importe de los plazos que, con las deducciones que en su caso procedan, haya de ser devuelto. [II] Si sobre los bienes sujetos a condiciones rescisorias o resolutorias se hubieren constituido derechos reales, también deberá cancelarse la inscripción de éstos con el mismo documento, siempre que se acredite la referida consignación.

2. El problema se refiere a la cláusula penal inscrita cuando ésta supone la retención del precio pagado hasta el incumplimiento de la obligación de pago. La DGRN (que ha olfateado que el vendedor quiere el collar y el galgo, y advierte cómo planea el cuervo de la prohibición del comiso) ha establecido de modo reiterado la siguiente doctrina:

Primera. La consignación debe hacerse del valor del bien vendido o del importe de los plazos pagados, “sin que quepa disminuir nada en base a una posible cláusula penal cuando pueda tener aplicación la corrección judicial prescrita en el artículo 1154 CC” (RDGRN 29 diciembre 1982) incluso en el caso de que el comprador se hubiere allanado al requerimiento resolutorio (RDGRN 19 enero 1988). Como el artículo 175.6ª RH refiere que deben aplicarse las “deducciones que en su caso procedan”, para corroborar la exclusión de la cláusula penal la DG señala que “sin que pueda hacerse la deducción directa” de la cláusula penal (RDGRN 1 junio 1992). Las deducciones referidas a la compensación derivada de la liquidación del estado posesorio no han merecido consideración singular, pero parece que si fueran predispuestas en el contrato tampoco tendrían efecto “registral” (y desde luego, es una cláusula contractual posible y válida).

Segunda. La falta de eficacia de la cláusula penal es exclusivamente en el “procedimiento registral”. Así dice la RDGRN 4 diciembre 2010: “Por lo demás, a los efectos de la cancelación registral de la titularidad del comprador, no cabe entender, como pretende el vendedor recurrente, que éste quede eximido de su obligación de consignar la totalidad de las cantidades percibidas. Aunque se haya estipulado que en caso de incumplimiento de la condición suspensiva por falta de pago del precio aplazado el vendedor retendría tales cantidades en concepto de indemnización, en el ámbito del procedimiento registral –y sin perjuicio de la eficacia que pueda desplegar dicho pacto conforme a los artículos 1255 y 1252 del Código Civil– no puede reconocerse eficacia automática y extrajudicial a dicha cláusula penal, habida cuenta de la posibilidad de la corrección judicial de ésta conforme al artículo 1154 del Código Civil (…)”.

Dicho de otro modo: el vendedor deberá emprender una acción judicial para reclamar la eficacia y cumplimiento de la cláusula penal (al no poder hacerla valer en sede registral) incluso cuando el comprador se allane a sus efectos, pero para su cobro no dispondrá de la suma que ha consignado, puesto que la consignación debe ser incondicionada, más aún cuando haya terceros titulares de derechos afectados, y en este último caso no le cabrá ni siquiera la medida cautelarísima prevista en el artículo 730.2 LEC y deberá recurrir al embargo de bienes distintos del comprador, si los hubiere. Si no los hay, que pregunte el vendedor al “Centro Directivo” qué hace: qué fácil resulta decidir sobre bolsillo ajeno.

Tercera. La razón de que no se admita la ejecución de la cláusula penal descansa también en que el “precio que debe restituirse” se “subroga” en el derecho que tuviere el comprador respecto a los titulares de derechos intermedios constituidos por éste o anotados frente a él (v.gr. si hubiere hipotecado el bien o si hubiere una anotación de embargo sobre su derecho) que se extinguen con ocasión de la resolución (arts. 79.2ª, 82 II LH y 175.6ª II RH “siempre que se acredite la consignación”).

Así lo expone la RDGRN 28 julio 2016: “(…) A mayor abundamiento, también tiene declarado este Centro Directivo de forma reiterada que “en el ámbito extrajudicial la conclusión a la que debe llegarse es que el  artículo 175.6ª RH impone la consignación o depósito del precio íntegro de la compraventa a favor de los titulares de derechos posteriores, aunque no haya entrega de dinerario, en cuanto tal precio pasará a ocupar, por subrogación real, la posición jurídica que tenía el inmueble de modo que los derechos que antes recaían sobre el inmueble, recaigan ahora sobre el precio. Y es lógico que así sea, pues en caso contrario el vendedor estaría saldando su crédito frente al comprador con preferencia a las cargas que pesan sobre dicho inmueble, cuando dicho crédito no goza de protección alguna frente los créditos consignados en el Registro, por lo que la cláusula penal no puede tener virtualidad frente a la consignación de las cantidades retenidas, sin que así haya sido declarado por un juez”.

Cuarta. El efecto subrogatorio es, según la DGRN, “provisional”, esto es, en tanto se dilucida si debe o no aplicarse la cláusula penal o si su ejecución es preferente a los derechos que puedan esgrimir los titulares de los derechos intermedios que purga la resolución. Así para la RDGRN 4 febrero 1988 la consignación (o la devolución) “deberá comprender también aquellas cantidades abonadas por el comprador y afectadas por la cláusula penal estipulada, las cuales quedarán también alcanzadas por el efecto subrogatorio anteriormente aludido, si bien de una forma provisoria en tanto no se declare judicialmente la plena exigibilidad de aquella cláusula penal”.

Esto es, aunque no quede claro cómo se materializa ese efecto “provisional” (porque la consignación del precio es “incondicionada”) la DGRN declara dos cuestiones: el vendedor que ha recibido el precio parcialmente debe “restituirlo” y no apropiarse de él definitivamente en ejecución de la cláusula penal; y la ejecución sucesiva de la cláusula penal exigirá una resolución “judicial” que la acuerde incluso cuando haya acuerdo de vendedor y comprador y salvo que los titulares de derechos intermedios consideren que disponen de interés legítimo para discutir la validez de la cláusula, esto es, que disponen de preferencia de cobro sobre esa suma.

Quinta. En cualquier caso la inscripción de la cláusula penal, cuya eficacia es, como hemos señalado, extremadamente débil en el procedimiento registral, se consigna para “mayor claridad” (RDGRN 1 junio 1992).

3. A mi entender yerra la DGRN o, si se prefiere, para no cometer el capital pecado de soberbia (ay, borrada ya la concupiscencia), el “Centro Directivo” sostiene una interpretación “inadecuada” del artículo 175.6ª RH. Así:

Primero. Es posible que el artículo 175.6ª RH incurra en un exceso respecto a la LH en orden a la fijación imperativa de la consignación como presupuesto necesario para la resolución, asunto que la Ley hipotecaria “no” contempla como requisito. En todo caso, la DGRN no enumera, como parece pertinente para respetar su tenor literal, “qué deducciones” son admisibles aplicar antes de la consignación: v.gr. las relativas a gastos o a la liquidación del estado posesorio.

Segundo. Excede de las funciones de la calificación registral la negativa a cancelar derechos si no se consigna el precio, eludiendo la validez de la cláusula penal. Señalar que la privación de efectos lo es solo en el “procedimiento registral” significa someter a control de oficio la validez de la cláusula penal (al declararla inoponible en el Registro, cosa que solo puede hacer el que la padece o los terceros cuyos derechos resultan defraudados por su aplicación) y se obliga al vendedor al recurso judicial (incluso en el caso en que el comprador consienta la vigencia de la cláusula) con dificultades en orden a la inmovilización de la suma consignada tanto si la contraparte es el comprador como si hay titulares de derechos intermedios (¿qué significa de modo “provisorio”?) puesto que la consignación debe ser incondicionada. Dicho de otro modo: se consagra un oscuro escenario para que el vendedor haga valer la cláusula penal.

Tercero. La mención registral de la cláusula penal (y sus efectos) permite “conocer” con exactitud a los terceros, titulares de derechos intermedios, cuál es el contenido y alcance del derecho del comprador: si sucesivamente consideran que la cláusula penal pactada encubre un mecanismo para perjudicar su posición podrán impugnar su validez y eficacia. Y con la inscripción los terceros conocen cuál es el alcance del derecho del comprador y en qué, por tanto, eventualmente se subrogan. Si hay terceros cuyos derechos pueden quedar perjudicados por la aplicación de la cláusula penal serán ellos (y no la DGRN, debemos decir) los que defiendan su posición e impugnen la retención por hacerse en perjuicio de su derecho (en eso consiste también la libertad, en dejar que los que sufren se defiendan, si quieren).

Cuarto. La moderación judicial de las penas convencionales (art. 1154 CC) exige la concurrencia, desde luego, de la alegación por parte del que la soporta y de que se cumpla su supuesto de hecho, esto es, que no se haya producido el evento para el que estaba prevista. Sobre el alcance de la moderación o el empleo de otros argumentos para reducir las cláusulas penales excesivas, basta citar la STS 530 / 2016, 13 septiembre.

Quinto. El legislador puede predisponer los límites admisibles, a efectos registrales, de la cláusula penal de retención del precio, hasta una “suma” en razón del efecto subrogatorio, como sucede en el CCCat (art. 621-54.2) pero no, parece obvio, la DGRN: la legitimidad de su intervención en tanto restringe la libertad debería juzgarse o exigirse de modo más severo.

Sexto. No hay ningún problema de concurrencia de derechos entre el vendedor que retiene el precio en razón de la cláusula penal y los titulares de los derechos intermedios (ni, por tanto, problema de prelación) puesto que los efectos del contrato de compraventa son los que determinan el “contenido” de los derechos de los terceros en cuestión. La posición del comprador está plenamente determinada, en cuanto al contenido económico de su derecho una vez resuelto el contrato, justamente “conforme a lo previsto en tal contrato”. Y esta es la razón de que el artículo 51.6ª RH exija que conste “todo lo que según el título, determine el mismo derecho”.

La lucha por la libertad, incluso a riesgo de incurrir en excesos o dar cobertura provisional a propósitos inaceptables, no tiene fin.

Enviar un comentario como invitado

Archivos adjuntos

0 / 2000 Restricción de Carateres
Su texto debería tener menos de 2000 caracteres
  • No se han encontrado comentarios