DESDE MI ENCIERRO

DESDE MI ENCIERRO.
José Ramón García Vicente
Catedrático de Derecho Civil. Universidad de Salamanca

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Arrendamientos y pandemia (1).

 

  1. 1. El encierro que sufro –que sufrimos- es voluntario aunque fuera impuesto (tal vez debería ser ésta la enseña del privatista): no salgo porque no quiero y no porque me obliguen. La herencia libertaria que recibimos es hermosa.

Las celdas, prisiones queridas o injustamente sufridas han dado lugar entre nosotros a muy hermosos relatos. No quiero emular a tanto prisionero ardiente (o enloquecido) pero sí reflexionar sin prisas sobre casos o hechos que puedan suscitar en vosotros -improbables lectores- alguna inquietud.

  1. 2. Voy a haceros una pregunta que son dos: ¿puede el arrendatario de vivienda cuyas circunstancias económicas varían en razón de la pandemia dejar de pagar lícitamente la renta? La otra: ¿y el arrendatario de local de negocio? Por partes. Dejaremos la primera pregunta para la siguiente ocasión en razón de su enjundia. Demos cuenta de la segunda, que parece más sencilla.
  2. 3. Convengamos en distinguir dos escenarios: en el primero, el local de negocio se somete a una restricción de uso imperativa. En el segundo, no, pero las circunstancias materiales (la realidad) hacen que su uso sea sencillamente “aparente” porque el mercado al que atiende ha desaparecido o se ha contraído severamente (actividades permitidas pero con reducción total de su cifra de negocio). Como dijera el artículo 1575 II CC pierde “más de la mitad de los frutos” (cfr. art. 44 LAR [1980] derogado). Tampoco daremos cuenta ahora de este segundo caso (a esta ocasión la pintan calva, ya veremos), llamado a una respuesta matizada para otra nota desde mi encierro (y el vuestro).
  3. 4. En el primer caso el local de negocio sufre una restricción imperativa para su uso propio en virtud del RD 463 / 2020, de 14 de marzo, o sus normas de desarrollo (verbi gratia, un restaurante). En tal caso, la prestación debida por el arrendador, la posesión útil y pacífica de la cosa, que es de “tracto sucesivo”, deviene de imposible cumplimiento: así el artículo 1554.3º CC obliga al arrendador a “mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato”.

Así el arrendatario tendrá derecho a: (i) por un lado, pedir, si quisiera, la resolución del contrato (arts. 27.1 y 35 a contrario LAU) sin que le quepa pretender además indemnización por el daño padecido, puesto que el daño (que existe, claro que sí) es un caso fortuito “extraordinario”, si queremos, para el arrendador (art. 1575 II CC, análogo a la “peste” porque es “desacostumbrado” y porque desde luego, los contratantes “no han podido prever racionalmente”) o al menos “ordinario” (art. 1105 CC).

(ii) Por otra parte, en razón de la naturaleza parece que “temporal” de la imposibilidad, tiene derecho a “suspender” la contraprestación respectiva durante el tiempo en que dure aquélla: el pago de la renta deriva o depende del goce pacífico de la cosa (arts. 1555.1º y 1556 CC). Dicho de otro modo, puede legítimamente “no” pagar las rentas que se devenguen durante el periodo de tiempo en que se prohíba el uso para su fin propio.

5. En fin, hará bien el arrendatario que quiere invocar esta suspensión en advertir al arrendador, porque se lo exige la buena fe (arts. 7.1 y 1258 CC), la suspensión del pago, para que no tenga luego que proceder, entre otras cosas, a la emisión de facturas rectificativas

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Gente en la conversación

  • José Ramón García Vicente
  • Fernando Peña
  • José Manuel Busto Lago
  • José Manuel Busto Lago

    Pero, ¿no sigue el propietario / arrendador cumpliendo con su obligación esencial, cual es la de mantener el local a disposición del arrendatario y que esté sigue poseyéndolo de manera pacífica durante la vigencia del RD 463/2020? Si esto es así, ningún incumplimiento puede imputársele en relación con sus obligaciones derivadas del contrato, al tiempo que ninguna norma existe en nuestro Derecho que imponga un necesario equilibrio económico de los contratos (y, en particular, en los arrendamientos entre dos empresarios como acontecerá frecuentemente en el caso de locales de negocio), asumiendo el arrendatario los riesgos propios e inherentes a la actividad económica que realiza, sin que éstos puedan ser transferidos al arrendador (salvo previsión contractual expresa).

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  • Fernando Peña

    Pues yo me inclino a pensar que la posesión que debe mantener el arrendador ha de ser una posesión útil, y en este caso evidentemente no lo es. De hecho, el TS siempre ha entendido que el arrendador responde de las perturbaciones de Derecho causadas por terceros (como v.gr. SSTS 11 febrero 2002 (RJ 2002\2889) y 8 enero 2019 (RJ 2019\34).

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  • José Ramón García Vicente

    Dos precisiones: como digo aquí y repito con argumentos más afinados en mi encierro 2 estoy de acuerdo con Fernando Peña. La obligación del arrendador no puede satisfacerse (la que contempla el 1554.3º CC) por el hecho de un tercero: y esa imposibilidad la soporta el arrendador. Como soporta la imposibilidad el dueño del gimnasio respecto a la prestación del servicio que no puede prestar (y no cobrará las cuotas del mes de marzo, rectius, la proporción desde la entrada en vigor del RD) o tampoco debe pagar nada el casadero que no puede celebrar en el restaurante el banquete (si la fecha es durante el confinamiento). Es una cuestión más sencilla que un problema de equilibrio de prestaciones o de justicia del intercambio, del que no hablo ni en este ni en el siguiente post (realmente de justicia renuncié a hablar desde que me matriculé en Derecho). En segundo término: siempre que se produce un reparto de un daño alguien sufre, qué duda cabe. La cuestión está en decidir si ese reparto es conforme con la ley. Luego, es verdad, podemos discutir si nos parece razonable: y proponer una regla que distribuya más atinadamente un riesgo. En cualquier caso:,¡¡¡muchas gracias amigos!!!

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  • José Ramón García Vicente

    Muchas gracias amigos!!!
    Creo que en Segundo Post de mi encierro las cosas están aún más claras.
    Como digo en el post: ¿por qué el arrendador quiere cobrar la renta y simultáneamente no quiere pagar al gimnasio los servicios que no le presta por imposibilidad durante la pandemia? Un asunto que me inquieta (y no es la justicia, creo) es la congruencia valorativa entre casos semejantes. Si tratamos igual casos iguales.

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