José-Ramón García Vicente

Catedrático de Derecho Civil. 

Universidad de Salamanca.

Arrendamientos de vivienda y pandemia:

Algunas pocas notas al RDL 11 / 2020

1. Para evitar innecesarios y siempre enojosos malentendidos, el que se considere decepcionado (legítimamente) por las recomendaciones o admoniciones que yo hubiera hecho desde esta mi celda sobre esto o lo otro o lo de más allá, le señalo que las reclamaciones al maestro armero, personaje que ocupa, creo, lugar señalado en el Consejo de Ministros (y Ministras). Que no vamos a terminar a mal por un quítame a mí esas pajas.

Al turrón: tocan los arrendamientos de vivienda y el modo en que deba distribuirse la desgracia. Dicho sea de paso: ha sucedido un torrente, digo, un aluvión de trabajos o trabajillos (a veces sin el debido respeto a las ideas ajenas) sobre el asunto que tejió los dos primeros Encierros referido al arrendamiento de locales de negocio. Y algunos grandes arrendatarios y algunos arrendadores (jugando a la estrategia de obtener ventaja de la pérdida; o sacar leche de un botijo) han optado por la solución que propuse.

2. La verdad es que aquí la cuestión es más sencilla: el hecho del enclaustramiento (la tercera acepción es “apartarse de la vida social para llevar una vida retirada”), extrañamiento o confinamiento no supone ningún efecto sobre el cumplimiento de las obligaciones del arrendador. La vivienda sirve a su destino y, por lo demás, hay casi un agotamiento de su utilidad o fin, esto es, satisfacer la necesidad “permanente” de cobijo de sus habitantes y ser, justamente el lugar o residencia donde cumplir los límites obligatorios al encierro (art. 2.1 LAU).

De modo que el problema reside en la capacidad financiera (en la solvencia) del arrendatario para hacer frente a las rentas que sucesivamente se devenguen, puesto que ya se habrá hecho el pago de la mensualidad de marzo, sin que hubiera medidas coactivas de confinamiento (art. 17.2 LAU y RD 463 / 2020, de 14 de marzo). Respecto a abril la cuestión no es tan sencilla de resolver porque el RD 476 / 2020, de 27 de marzo, que prorroga el estado de alarma lo hace hasta el 12 de abril, inclusive (art. 2) y no afecta, por tanto, a “todo” el mes, lo que dificulta dilucidar si la situación que subyace a la insolvencia (por pérdida de ingresos) será o no duradera y durante qué periodo (aunque el novísimo RDL 11 / 2020 fija ya plazos más amplios).

Como digo la clave reside en la capacidad de pago –o solvencia- del arrendatario. A esa “pérdida de renta” es a la que atañen las reglas adoptadas por el RDL 11 / 2020, de 31 de marzo (EM, sub I) que se materializa en “aliviar los gastos fijos” de los arrendatarios “vulnerables” (que son los que se identifican en el artículo 5) guardando equilibrio, o eso se propugna, con los intereses de los arrendadores sobre todo cuando los ingresos derivados de las rentas puedan ser para estos “esenciales” (EM sub II, respecto al Capítulo 1, sección 1ª de la norma).

No nos parece que le quepa al arrendatario invocar la cláusula rebus (el riesgo de la capacidad financiera del deudor recae sobre éste, STS 447 / 2017, de 13 de julio, FD 5º, apartado 3, MÁ Parra Lucán) aunque sí puede servir, tal vez, la extraordinaria dificultad para cumplir (derivada de su insolvencia sucesiva inimputable, cuando es una desgracia imprevisible e inevitable, como es el caso) como causa de exoneración de los daños que cause el incumplimiento al acreedor, esto es, al menos, exonerará de los intereses moratorios que pudieran devengarse.

3. Las reglas que se adoptan en el RDL 11 / 2020 son de tres clases: (i) las que afectan a los desahucios por falta de pago (art. 1, para arrendatarios cuya situación de necesidad se halle causalmente vinculada a la pandemia, número 1); (ii) los referidos a la prórroga de contratos cuyo vencimiento se produzca desde la entrada en vigor del RDL hasta dos meses después de que se acuerde el cese del estado de alarma (art. 2); y (iii) por último, la medida que parece la más completa, que se refiere a las moratorias y / o quitas y / o pago adelantado y / o financiación del pago de las rentas de los arrendatarios vulnerables (arts. 3-9) y que distingue entre grandes arrendadores (art. 4) y arrendadores no tan grandes (art. 8) para imponerle sacrificios más relevantes a los primeros sobre los segundos, en una distinción que le importa poco (o nada) al arrendatario vulnerable.

Lo cierto es que con la adopción de estas medidas, donde el grupo de los protegidos es probablemente más estrecho que el que pareciera a primera vista, no se alteran las reglas principales del régimen de los arrendamientos urbanos previsto en la vigente LAU.

4. Nos permitimos hacer las siguientes observaciones sobre varias disposiciones del RDL 11 / 2020, de 31 de marzo:

(i) Alguna norma cabe considerarla puro fuego de artificio. Así el artículo 2 que referido a las prórrogas de los contratos en vigor, sujeta su posibilidad a que sea “aceptada por el arrendador”. También, digo yo, si no hubiera artículo 2.

Para fuegos de artificio léase también el artículo 8.3 para el caso de que el arrendador “pobre” tenga el corazón duro como una piedra y niegue el pan y la sal al arrendatario vulnerable: ¿querrá decir que no cabe pedir la ayuda -¿ayuda?, préstamo con garantía del ICO- en tanto no se tenga fehaciente negativa a un pacto novatorio? Atentos a la Orden ministerial que desarrolle las condiciones.

(ii) Si alguien es capaz de predecir qué rentas tendrá que esperar a cobrar (o sobre qué parte podrá proponer una quita) el “gran” arrendador con la lectura del artículo 4.2, en sus letras a) y b) será un excelente intérprete de normas mal redactadas, porque a buen seguro ha habido plumas que han ido y venido en el Consejo de Ministros y Ministras –o viceversa, personas lectoras, o viceversa-.

Todo indica que lo mejor es que los adinerados arrendadores (los malhadados fondos, sedientos de riqueza) opten por aceptar cuatro meses como punto de partida, aunque, ay, del arrendatario cuyo contrato se extinga por el transcurso del plazo antes de los cuatro meses o de los tres años. Por cierto: ¿comunicará la entidad financiera al rico arrendador la concesión de la ayuda al arrendatario para que se “levante” la moratoria (arts. 4.4 y 9)?

(iii) El artículo 7.2 padece el principal defecto de una norma que quiere ser disuasoria de conductas reprochables: su hipostenia por indefinición o indeterminación en su apartado final (¿qué norma habilita para la fijación de una sanción específica? ¿qué sanción?); así como la confusión entre los efectos contractuales de la moratoria indebida y de la obtención indebida de financiación.