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Pilar Álvarez Olalla. Profesora Titular de Derecho Civil URJC

El jueves día 13 de junio, en el Seminario RCDI-APDC sobre la Propuesta de Código Civil,  se planteó la posibilidad de incluir, dentro de la regulación de la doble venta contenida en el art. 413-1 de la Propuesta (equivalente al vigente 1473 CC) la doble transmisión o constitución de otros derechos reales entre sí, o de la propiedad con otros derechos reales.

La clave para resolver la cuestión es el carácter compatible o incompatible de los derechos reales en liza.

Si los derechos reales transmitidos o constituidos por el mismo titular son compatibles entre sí, la adquisición de todos debe coexistir y, consecuentemente, inscribirse en el Registro. Los conflictos para determinar la preferencia entre los mismos se dilucidará aplicando los principios de prioridad e inoponibilidad de lo no inscrito (arts, 24,25 y  32 LH). Si los derechos son incompatibles, el primero en acceder al Registro será el preferido, y se operará el cierre registral para los demás (art. 17 LH.). Todo ello como regla general, dejando a parte la cuestión relativa a la buena o mala fe de los adquirentes, y el carácter oneroso o gratuito de la adquisición.

En concreto, el debate se planteó con relación al siguiente caso: un titular registral vende en escritura pública que no se inscribe. A continuación, ese mismo titular constituye una hipoteca que, obviamente, se inscribe. Partamos de que ambos adquirentes, de dominio y de hipoteca, son de buena fe. Con posterioridad a la inscripción de la hipoteca, el adquirente en escritura solicita inscripción de su dominio. La pregunta es ¿debe el registrador inscribir esta escritura? ¿debe operar el cierre registral? Conforme a lo dicho en el párrafo anterior, habría que preguntarse, con carácter previo ¿es incompatible el dominio transmitido anteriormente con la existencia de la hipoteca posterior?

Obviamente la hipoteca fue constituida por quien no tenía poder de disposición, pues había enajenado en escritura; sin embargo, el acreedor hipotecario está protegido en su adquisición por los arts. 32 y el 34 de la LH. Obviamente el dominio no es un derecho real incompatible con los demás derechos limitados, pues, muy al contrario, es su soporte (pensemos en la figura del tercer poseedor que adquiere finca hipotecada. A nadie se le ocurriría pensar que dicha transmisión no puede acceder al Registro considerándola incompatible con la hipoteca).

Por ello creo que el registrador debería inscribir la transmisión, no hay cierre registral, ni problemas de tracto, si bien la hipoteca le resulta totalmente oponible a dicho adquirente anterior, que no inscribió, por el principio hipotecario de prioridad. Ello supone que no sería posible ejercitar tercería de dominio alguna por parte de dicho titular, contra el acreedor hipotecario, en fase de ejecución de la hipoteca, en el hipotético caso de que ello fuera procesalmente posible (que no creo que lo sea). Quedarían a salvo, eso sí, a su favor,  las acciones civiles o penales pertinentes contra su vendedor que hipotecó con posterioridad a la venta. Una aplicación analógica del art. 1483 CC podría defenderse. Y digo analógica, porque el vendedor no vendió con cargas, sino que la carga la constituyó después. En el caso de la Propuesta, lo procedente sería la invocación de los arts. 532-5 (falta de conformidad jurídica) y 534-1 8 (remedios del comprador y del vendedor).

Al hilo de la celebración de la cuarta sesión del Seminario que venimos celebrando en el Colegio de Registradores, dedicada a los derechos de adquisición (Libro III, Título XI de la PCC), se suscitó la oportunidad de recuperar el retracto de créditos litigiosos (art. 1535 CC), excluido del Libro V de nuestra Propuesta.

Esto es lo que nos comenta al respecto Joaquín Ataz López, responsable junto con Isabel González Pacanowska, de los Títulos I y II del Libro V, que nos parece interesante incorporar al blog de la Asociación, previa su autorización, con el fin de recabar la opinión de los compañeros que tengan interés en el tema y quieran manifestarla:

“La decisión de dejar fuera de la regulación al retracto de créditos litigiosos fue, como es obvio, consciente. Las razones se exponían, en parte, en la memoria larga con la que acompañamos a la propuesta. Básicamente, la posible obsolescencia del reproche de inmoralidad que clásicamente justificaba a esta figura. Aunque también en dicha memoria se sugería que la figura podría tener alguna utilidad adicional como mecanismo para facilitar un allanamiento parcial, lo que, sin embargo, tendría acaso mayor acomodo en la legislación procesal. Pero, aparte de esas razones, había otras quizás más importantes, porque entendemos que en torno a esta figura sería preciso repensar muchas cosas, y la finalidad de la Propuesta no era exactamente "inventar" sino actualizar y modernizar.

Como aspectos a repensar en torno a esta figura:

- El ámbito de aplicación: ¿Siempre que sea litigioso y solamente cuando lo sea? Porque en la práctica esto acaso plantearía un problema en las ventas de carteras de crédito a precio alzado y en función de probabilidades de cobro en su conjunto.

- ¿Siempre hay que beneficiar al deudor? ¿A todo deudor? ¿No sería mejor decidir a qué deudores se quiere proteger. Por ejemplo: deuda garantizada con hipoteca sobre vivienda propia. Pero en tal caso, si se protege al deudor por las circunstancias ¿por qué exigir que el crédito sea litigioso?

- En el caso de admitirlo, sería imprescindible articular el cauce procesal oportuno ¿acaso el propio ejecutivo?

En fin: muchas dudas en torno a una figura cuya presencia práctica, de otro lado, no es excesiva, probablemente por su restrictiva regulación.

Pero dicho lo anterior, tampoco tenemos ningún inconveniente en que se profundice en la cuestión, reflexionando sobre estos y otros problemas relacionados con la figura.”