Pilar Álvarez Olalla. Profesora Titular de Derecho Civil URJC

El jueves día 13 de junio, en el Seminario RCDI-APDC sobre la Propuesta de Código Civil,  se planteó la posibilidad de incluir, dentro de la regulación de la doble venta contenida en el art. 413-1 de la Propuesta (equivalente al vigente 1473 CC) la doble transmisión o constitución de otros derechos reales entre sí, o de la propiedad con otros derechos reales.

La clave para resolver la cuestión es el carácter compatible o incompatible de los derechos reales en liza.

Si los derechos reales transmitidos o constituidos por el mismo titular son compatibles entre sí, la adquisición de todos debe coexistir y, consecuentemente, inscribirse en el Registro. Los conflictos para determinar la preferencia entre los mismos se dilucidará aplicando los principios de prioridad e inoponibilidad de lo no inscrito (arts, 24,25 y  32 LH). Si los derechos son incompatibles, el primero en acceder al Registro será el preferido, y se operará el cierre registral para los demás (art. 17 LH.). Todo ello como regla general, dejando a parte la cuestión relativa a la buena o mala fe de los adquirentes, y el carácter oneroso o gratuito de la adquisición.

En concreto, el debate se planteó con relación al siguiente caso: un titular registral vende en escritura pública que no se inscribe. A continuación, ese mismo titular constituye una hipoteca que, obviamente, se inscribe. Partamos de que ambos adquirentes, de dominio y de hipoteca, son de buena fe. Con posterioridad a la inscripción de la hipoteca, el adquirente en escritura solicita inscripción de su dominio. La pregunta es ¿debe el registrador inscribir esta escritura? ¿debe operar el cierre registral? Conforme a lo dicho en el párrafo anterior, habría que preguntarse, con carácter previo ¿es incompatible el dominio transmitido anteriormente con la existencia de la hipoteca posterior?

Obviamente la hipoteca fue constituida por quien no tenía poder de disposición, pues había enajenado en escritura; sin embargo, el acreedor hipotecario está protegido en su adquisición por los arts. 32 y el 34 de la LH. Obviamente el dominio no es un derecho real incompatible con los demás derechos limitados, pues, muy al contrario, es su soporte (pensemos en la figura del tercer poseedor que adquiere finca hipotecada. A nadie se le ocurriría pensar que dicha transmisión no puede acceder al Registro considerándola incompatible con la hipoteca).

Por ello creo que el registrador debería inscribir la transmisión, no hay cierre registral, ni problemas de tracto, si bien la hipoteca le resulta totalmente oponible a dicho adquirente anterior, que no inscribió, por el principio hipotecario de prioridad. Ello supone que no sería posible ejercitar tercería de dominio alguna por parte de dicho titular, contra el acreedor hipotecario, en fase de ejecución de la hipoteca, en el hipotético caso de que ello fuera procesalmente posible (que no creo que lo sea). Quedarían a salvo, eso sí, a su favor,  las acciones civiles o penales pertinentes contra su vendedor que hipotecó con posterioridad a la venta. Una aplicación analógica del art. 1483 CC podría defenderse. Y digo analógica, porque el vendedor no vendió con cargas, sino que la carga la constituyó después. En el caso de la Propuesta, lo procedente sería la invocación de los arts. 532-5 (falta de conformidad jurídica) y 534-1 8 (remedios del comprador y del vendedor).